Câu hỏi:
Tôi có 01 thửa đất 200m2 (loại đất trồng cây lâu năm), đất đang nằm trong quy hoạch phân lô dự kiến đất ở (quy hoạch treo). Hiện tại thửa đất tôi chưa được phép lên thổ cư. Tôi đã xây dựng trên thửa đất 01 căn nhà trái phép. Vậy cho tôi hỏi: 1/ Nếu sau này nhà nước đổi quy hoạch, lô đất tôi nằm trong khu chỉnh trang đô thị vàlúc đó được phép chuyển lên đất thổ cư thì ngôi nhà xây dựng trái phép của tôi hiện tại có được cho phép làm sổ hồng (tài sản gắn liền trên đất không); 2/ Nếu làm được sổ hồng (tài sản gắn liển trên đất) thì quy trình thủ tục như thế nào? Mong nhận được trả lời sớm từ ngành chức năng.

Trả lời:
Theo nội dung thư của ông không thể hiện rõ thông tin là nhà ở được xây dựng vào thời điểm nào, có trước hay sau khi có công bố quy hoạch phân lô dự kiến đất ở? nên chúng tôi không đủ cơ sở để tư vấn cho ông một cách cụ thể. Do đó, hướng dẫn ông liên hệ trực tiếp với Phòng Tài nguyên và Môi trường của UBND cấp huyện nơi có đất để được thông tin cụ thể về quy hoạch sử dụng đất và giải đáp về việc phần đất có căn nhà ông đã xây dựng không xin phép có được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở cũng như việc đăng ký chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất. Tuy nhiên, chúng tôi cũng xin đưa ra một số quy định của pháp luật có liên quan để ông có thể tham khảo và áp dụng giải quyết đối với trường hợp của mình. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 thì hành vi sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi bị nghiêm cấm. Do đó, căn cứ theo quy định trên và cùng thông tin ông cung cấp là ông đã tự ý xây dựng nhà trên đất nông nghiệp là đã vi phạm điều cấm sử dụng đất không đúng mục đích. Trong trường hợp này, việc sử dụng đất không đúng mục đích có thể bị xử phạt hành chính từ 1.000.000 đến 2.000.000 đồng theo quy định tại điểm a, Khoản 2, Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Tại Khoản 2 Điều 52 Luật Đất đai quy định căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Bên cạnh đó, Điểm d, Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp, khi xin phép chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan nhà nước cho phép và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và thực hiện các nghĩa vụ tài chính là nộp tiền sử dụng đất hoặc được cơ quan nhà nước cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp ghi nợ quyền sử dụng đất đối với phân diện tích nhà xây dựng trên đất đó thì lúc này việc xây dựng nhà mới phù họp với mục đích sử dụng đất, đúng theo quy định. Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước, để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì căn cứ Khoản 1, Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai hộ gia đình cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau: a)   Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; b)   Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994; c)   Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết. d)   Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2Q05/NQ- UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991. đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; e)    Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật; g)    Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó. Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này; h)   Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giây phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.                Thủ tục đăng ký chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính như sau:                Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai-Phòng Tài nguyên môi trường của UBND cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ gồm có:                + Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK);                + Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đã được cấp đổi với mục đích sử dụng đất là đất ở;                + Một trong các loại giấy tờ nêu tại Khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và bản vẽ sơ đồ nhà ở.                Trên đây là nội dung trả lời. Trân trọng!