Câu hỏi:
Hỏi về Chuyển mục đích sử dụng đất, đất lâm nghiệp thành đất ở

Trả lời:
Căn cứ phân loại đất theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng (gọi chung là đất lâm nghiệp) thuộc nhóm đất nông nghiệp và đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Theo quy định tại Điều 52, Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải xin phép cơ quan có thẩm quyền và căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất để cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ vào các quy định trên, việc ông có chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được hay không còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương. Nay hướng dẫn ông liên hệ với Phòng tài nguyên môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất để tìm hiểu cụ thể kế hoạch sử dụng đất tại địa phương cũng như xin phép việc chuyển mục đích sử dụng đất. Vấn đề ông hỏi về việc có sự phân khu của mỗi xã/ phường, huyện/ thị xã không? Theo quy định tại Điều 4 Quyết định số 37/2014/QĐ - UBND ngày 09/10/2014 về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương thì hạn mức đất ở có sự phân khu trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Cụ thể như sau : - Hạn mức giao đất ở: + Các phường trong thị xã, thành phố: Hạn mức không quá 160m2; + Các thị trấn trong huyện: Hạn mức không quá 200m2; + Các xã còn lại: Hạn mức không quá 300m2. - Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở + Các phường trong thị xã, thành phố: Hạn mức không quá 160m2; + Các thị trấn trong huyện: Hạn mức không quá 200m2; + Các xã còn lại: Hạn mức không quá 300m2. Trong trường hợp quyền sử dụng đất của ông hiện tại đã có diện tích đất ở và diện tích này vẫn ở trong hạn mức, nay ông muốn tiếp tục chuyển mục đích sử dụng đất thì ông có quyền chuyển mục đích sử dụng đất với hạn mức được quy định tối đa nêu trên. Trong trường họp này giá đất ông phải trả diện tích trong hạn mức giao đất ở thì giá đất áp dụng tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Trường họp thứ hai ông hỏi quá trình đất lâm nghiệp 220m2 muốn chuyến đối thành đất đô thị cần có những giấy tờ chứng thực nào của cơ quan chức năng? Như đã nói ở trên, căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất cấp huyện nếu trong trường họp mà việc chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì hồ sơ chuyển mục đích căn cứ vào Điều 6 Thông tư 30/2014/TT - BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ tài nguyên môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất gồm: + Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất đất theo Mẩu số 01 thông tư 30/2014/TT-BTNMT;       + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Ngoài ra còn có bản sao sổ hộ khẩu, CMND của người sử dụng đất; Trường họp thứ ba ông hỏi trong quá trình xây dựng nhà ở thì cần xin giấy phép xây dựng gì (đúng pháp luật). Vậy giấy phép xây dựng có gắn kết cho việc sau này khi trên đất đô thị của tôi có tài sản nhà ở? Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3 Luật xây dựng năm 2014 thì giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.  Căn cứ quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 về đối tượng và các loại giấy phép xây dựng thì trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ các trường họp được miễn giấy phép xây dựng được quy định tại Khoản 2 điều 89 Luật Xây dựng năm 2014. Như vậy, nếu ông xây dựng nhà ở riêng lẽ mà địa điểm xây dựng không thuộc khu vực nông thôn hoặc thuộc khu vực nông thôn nhưng thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì ông phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình. Ngược lại, nếu công trình xây dựng của ông thuộc khu vực nông thôn thì đây là trường họp được miễn giấy phép xây dựng theo qui định tại Điểm k, Khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014. Trường hợp ông hỏi giấy phép xây dựng có gắn kết cho việc sau này khi trên đất đô thị có tài sản là nhà ở hay không? Giấy phép xây dựng là cơ sở để khi ông hoàn thành xong công trình sẽ làm thủ tục hoàn công và làm thủ tục đăng kí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền./.