Câu hỏi:
Xin hỏi trường hợp của tôi phải làm thế nào để được cấp giấy chứng nhận nhà ở hợp pháp? nhà do chủ cũ xây dựng nên tôi không có giấy phép xây dựng, việc xây quá diện tích thổ cư là chủ cũ xây.

Trả lời:
Do trong nội dung thư ông không cung cấp đầy đủ các thông tin về việc căn nhà ông đang ở được xây dựng vào thời điểm nào? Khi xây dựng nhà có thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng hay không? Hai bên mua bán có làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hay không? Nên chúng tôi không đủ cơ sở để tư vấn cho ông một cách cụ thể, chi tiết. Do vậy, chúng tôi xin đưa ra một số quy định pháp luật có liên quan đến trường hợp của ông để ông tham khảo và có cách giải quyết phù hợp cho mình. Theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014, điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này. 2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây: a)    Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy địnhcủa pháp luật; b)     Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp,hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất độngsản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật; c)Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thứcquy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này”. Theo Điểm c, Khoản 2,Điều 13 của Quyết định 13/2015/QĐ-UBND ngày 14/4/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương ban hành Quy định về một số vấn đề liên quan đến thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương, trong hồ sơ đăng ký và cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất là nhà ở phải có Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.  Căn cứ các qui định trên, trường hợp căn nhà ông đang sử dụng có nguồn gốc là do ông mua từ người làm chủ đầu tư xây dựng căn nhà này vào thời điểm xây căn nhà này,người chủ nhà này có làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng thì ông nên liên hệ người chủ nhà cũ để nhận giấy phép xây dựng. Trong trường hợp giấy phép xây dựng bị mất hoặc rách nát, hư hỏng thì ông thực hiện thủ tục xin cấp lại giấy phép xây dựng. Hồ sơ đề nghị cấp lại giấy phép xây dựng (Điều 17 Quyết định 14/2013/QĐ-UBND ngày16/05/2013 của Ủyban nhân dân tỉnh Bình Dương về quy định cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh Bình Dương) như sau: -   Đơn đề nghị cấp lại giấy phép xây dựng, trong đó giải trình rõ lý do đề nghị cấp lại; - Bản chính Giấy phép xây dựng đã được cấp (đối với trường hợp bị rách,nát). Ông liên hệ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND thị xã Dĩ An để nộp hồ sơ và được hướng dẫn cụ thể hơn. Trường hợp trước đây khi xây dựng nhà không thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng thì việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 31 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013: “Trường hợp không có Giấy phép xây dựng thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quyhoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dụng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dụng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó ”. Về phần diện tích nhà xây dựng vượt quá phần đất thổ cư đã được Theo quy định tại Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch và đúng mục đích sử dụng đất. Tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất. Về vấn đề này ông nên xem lại bản vẽ chi tiết xây dựng về phần vượt quá diện tích đất thổ cư và thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với phần đất xây dựng vượt quá. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 6 Thông tư 30/2014/TT- BTNMT ngày02/06/2014 của Chính phủ quy định về hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất):Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau: -   Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu; -   Giấychứng nhận quyền sử dụng đất; -   Biên bản xác minh thực địa; -   Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất. Để được hướng dẫn cụ thể các thủ tục liên quan đến việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà ông đang sử dụng, hướng dẫn ông liên hệ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thị xã Dĩ An hoặc Phòng quản lý đô thị thị xã Dĩ An.