Câu hỏi:
Năm 2013, tôi có mua 1 lô đất của Công ty cổ phần kinh doanh và phát triển nhà Bình Dương (TDC), được thể hiện tại hợp đồng mua bán đất số: 505 PCC/2013/HĐCN ngày 25/12/2013 ký kết với Công ty TDC. Địa chỉ thửa đất số: PC - C12 - 8H - 2, tờ bản đồ số 19, phường Phú Tân, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, tổng diện tích là 108 m2. Căn cứ điều 3 hợp đồng, tính đến ngày 25/09/2014, tôi đã giao nộp cho TDC tổng cộng 307.800.000 đồng (tương đương 95% giá trị hợp đồng). Còn lại 5% giá trị, tương đương 16.200.000 đồng sẽ thanh toán khi TDC giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua (sổ đỏ). Cũng theo hợp đồng đã ký kết, trong vòng 18 tháng phía TDC phải bàn giao sổ đỏ. Nhưng từ đó đến nay, tôi vẫn chưa được công ty TDC và phòng tài nguyên môi trường thành phố Thủ Dầu Một cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy tôi xin hỏi: TDC đã nhận tiền (95% giá trị hợp đồng) mà không chịu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng hay sai? Và khi nào tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:
Do trong nội dung thư ông không cung cấp đầy đủ các thông tin về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng lô đất mà ông và phía Công ty cổ phần kinh doanh và phát triển nhà Bình Dương (TDC) ký kết với nhau vào năm 2013, nên chúng tôi không đủ cơ sở để tư vấn cho ông một cách cụ thể. Do vậy, chúng tôi xin đưa ra một số quy định của pháp luật có liên quan đến trường hợp của ông để ông tham khảo và có cách giải quyết phù hợp. Thời điểm ông giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với công ty TDC là năm 2013. Do vậy trường hợp của ông sẽ được áp dụng các quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 để giải quyết. Khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 qui định Khoản 2 Điều 7 của Luật này cũng qui định Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: Theo khoản 2 Điều 40 và khoản 1 Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản 2006, khi thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng có các nghĩa vụ như: - Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp; - Giao đất cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; - Làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng; - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; - Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật; Đồng thời bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có các quyền theo quy định pháp luật: - Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng và chịu trách nhiệm về thông tin do bên chuyển nhượng cung cấp; - Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất; - Yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất đúng diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và thỏa thuận khác trong hợp đồng; - Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; - Yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra. Ông có thể căn cứ các qui định nêu trên để xem xét đối với trường hợp cụ thể của ông. Ông cần xem xét lại quyền sử dụng đất ông nhận chuyển nhượng từ công ty TDC có đủ các điều kiện để đưa vào giao dịch theo qui định tại Khoản 2 Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản hay không. Nếu thửa đất này đã đáp ứng các điều kiện nêu trên thì hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông và công ty TDC là hợp đồng hợp pháp. Khi đó, ông cần căn cứ vào các nội dung mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng để xác định trách nhiệm của công ty TDC trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ đối với bên ông. Trường hợp Công ty TDC không thực hiện thủ tục bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng thì phía công ty TDC đã vi phạm nội dung của hợp đồng. Trong trường hợp này ông có quyền yêu cầu công ty TDC thực hiện các thủ tục chuyển nhượng và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho ông, hoặc ông có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu phía Công ty TDC hoàn trả lại cho ông số tiền mà Công ty TDC đã nhận, nếu có thiệt hại xảy ra thì ông có quyền yêu cầu công ty TDC phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ông đồng thời phạt vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng hai bên ký kết có điều khoản thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng. Trường hợp nếu Công ty TDC không đồng ý trả lại cho ông khoản tiền mà Công ty TDC đã nhận và không thực hiện bồi thường thiệt hại (nếu có) thì căn cứ Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 ông có quyền khởi kiện công ty TDC đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi công ty TDC đóng trụ sở để yêu cầu giải quyết. Trên đây là một số quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản có liên quan đến nội dung vướng mắc ông đang hỏi. Để được hướng dẫn và giải đáp cụ thể những vướng mắc của mình, ông có thể liên hệ trực tiếp tại Trung tâm Trợ giúp pháp lý nhà nước tỉnh Bình Dương, địa chỉ số 469 Đại lộ Bình Dương, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Khi liên hệ, ông vui lòng mang theo tài liệu hồ sơ có liên quan đến vụ việc.